房产行业集中度提升:龙头房企优势凸显 业绩普遍向好

  截至3月19日，35家上市房企发布了2017年度业绩快报或年报。其中，28家公司2017年净利润同比增长，占比达八成。

  国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资同比名义增长9.9%，商品房销售面积同比增长4.1%，房地产投资、销售双双取得开门红。业内人士指出，地产板块今年存在结构性机会，大部分龙头个股估值在10倍以内，龙头房企全年业绩增长确定性强，同时行业集中度将进一步提升。

  业绩普遍向好

  在“房住不炒”、调控政策频出的背景下，全国商品房销售规模再创新高。克尔瑞研究中心数据显示，碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元；销售额超过千亿元的房企达17家。今年开年，房地产板块便走出一波拉升行情，申万房地产指数一月涨幅达13.62%。

  目前，21家房地产上市公司发布了2017年年报，另有14家发布了业绩快报，业绩普遍表现亮眼。保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润均超过百亿元，分别为156.84亿元和122.15亿元；12家公司净利润超过十亿元；28家公司净利润同比增长。其中，17家公司增幅超过30%。

  进入2018年，房地产行业取得开门红。国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

  1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

  改善型需求空间大

  1月底开始，房地产板块集体回调。多位房地产分析师表示，主要是因为地产板块今年年初涨幅过大，与房地产资金面也有一定关系。今年仍对房地产行业保持乐观。

  保利投顾研究院分析认为，未来刚需和品质改善的商品住宅需求空间依旧很大，足以支撑房地产行业发展。从全国层面看，全国城镇人均居住面积已达37.7平方米，满足基本居住需求。但商品房占比较低。全国仍有很多家庭住在类似城中村、早年房改房和工厂宿舍等居住条件不佳的非商品住宅中。随着居民收入不断提高，未来对改善住房需求将逐步释放，改善型购房需求提升空间很大。分地区看，目前不少省份商品住宅缺口大，刚需和改善需求增长空间大。其中，山西、甘肃等地城镇人均商品房累计成交面积不足10平方米。保利投顾研究院表示，当前房地产市场迈入成熟阶段，交易量达到高位。但峰值时代并非“昙花一现”，预计房地产峰值或持续7-8年。

  广发证券首席宏观分析师郭磊表示，房地产行业处于深刻变局之中。供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入平稳增长阶段。

  东莞证券表示，从基本面看，2018年以来龙头个股整体销售情况相对良好，可售资源充裕。同时，2017年龙头房企销售增幅很大，留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房，享受价格上升带来的利润率提升，2018年全年业绩保障度较高。估值方面，对应2018年业绩，大部分龙头个股估值仍在10倍以内。

  集中度进一步提升

  多家机构判断，今年房地产行业集中度将提升。

  国信证券统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%、24.35%，较2016年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前四大房企市场集中度分别为39.48%、53.73%，较2017年末分别提升了22.6和29.38个百分点。优势房企市占率提升显著，市场集中度提升明显。

  同时，优势房企品牌、规模、融资、渠道等多方面竞争优势凸显。截至2017年末，融创中国、旭辉控股集团、新城控股、碧桂园等优势房企销售额的累计同比增速分别高达142%、96%、94%、78%。

  华南某绩优基金经理认为，房地产行业在融资监管加严、土拍门槛提高的背景下，实际上是在淘汰过剩产能，资源将向优势房企聚集。随着时间推移，优势房企的竞争力将越发明显，竞争优势将体现在公司业绩上。申万宏源证券指出，2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度将继续快速提升，利好龙头房企和部分资源充沛的二线房企。